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关于新阶段老旧小区整治和物业管理的研究
【时间:2018年03月16日】    【字号:   

 

东城区人大常委会副主任    许汇

2017年年初,北京市确定包括我区胡家园东区、春秀路小区在内的十个小区为试点小区,开始新阶段老旧小区整治试点工作。并于112日出台了《老旧小区综合整治工作方案(2017-2020)》。方案要求老旧小区综合整治要坚持区域人口规模和建筑规模双控,促进非首都功能疏解,服务老城区的复兴和再生,实现治理体系和治理能力的现代化,建成和谐宜居社区。为积累经验,探索我区老旧小区综合治理和物业管理长效机制,我们结合“推进老旧小区综合治理,提升物业服务管理水平”议案办理,对新阶段我区老旧小区综合整治和物业管理进行了调研。具体情况如下。

一、新阶段老旧小区综合整治所做的工作

按照市级老旧小区综合整治“六治七补三规范”(即治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线,补抗震节能、补市政基础设施、补停车设施、补居民上下楼设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力,规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用)的要求,我区确定老旧小区综合整治目标为完成抗震节能改造,完善、改造基础设施功能,对小区进行绿化、美化,清理架空线,对违法、违规行为进行清理整治,结合小区现状和业主需求增设停车位、加装电梯及社区综合服务设施,发动业主主观能动性,建立适合小区的自治组织,引入物业管理机制,培养居民“花钱购买服务意识”,把老旧小区打造成居住舒适、生活便利、环境优美、整洁有序、邻里和谐、守望相助的美丽家园。

)形成方案,推进实施

一是形成《东城区老旧小区综合整治2017年试点工作方案》。经过各成员单位广泛征询意见、多轮联席会议洽商、试点项目调研、居民意见反馈等几上几下工作,形成了《东城区老旧小区综合整治2017年试点工作方案》,并确定了试点工作步骤:一是确定实施主体;二是开展现状和需求调查;三是成立居民自治管理组织;四是宣传动员;五是确定试点方案;六是组织实施;七是验收考核,为顺利推进老旧小区综合整治工作打下了良好基础。

二是建立“四有”基本服务标准。结合老旧小区实际,循序渐进,逐步提高,确定以“四有”服务作为老旧小区基本服务标准,努力破解产权复杂、管理区域不明晰、引入物业公司条件不成熟的老旧小区公共区域失管问题。

三是制定老旧小区改造项目菜单。根据小区实际情况,对改造项目进行总体规划,制定改造项目菜单,便于组织居民参与。改造内容包括整治类、基础类和提升类,整治类包括拆除违法建设、清理地下空间、整治占道经营等,基础类包括抗震加固、节能保温、管线更新等,提升类包括停车设施、养老服务设施、加建电梯等项目。充分听取居民意愿,根据周边房屋及土地资源情况,做到“一个小区、一个方案”,分类施策,实现小区功能综合提升。

四是探索建立老旧小区自我管理机制。各街道党工委加强基层党组织建设,探索在街道党工委的领导下,社区党组织牵头,建立街道、社区组织产权单位、业主、居民等参加的议事协调机制,以自管会、业委会等形式加强自我管理,与项目实施主体共同商议,确定小区整治方案及后期管理模式。坚持整治方案全程公开,整治过程接受居民监督,建立政府、实施主体、产权单位、居民多元投入机制,引导居民养成付费意识,逐渐完善居民自治与专业化管理相结合的服务管理模式。目前胡家园东区、朝阳门内大街216-218号、营房西街1-6号楼已经成立自治管理组织,确定了管理人员、制定了居民自治组织章程和公约,并在实践中完善。

(二)突出重点,以点带面

我区选取的两个市级试点,特点鲜明、各有侧重,具有较强的典型性。胡家园东区为区属直管公房和中央单位混合产,大部分进行了房改售房,拟定实施节能改造、接入市政供热系统,利用腾退空间补充小区公共服务配套设施,改善公共空间环境,引入物业化管理,实现试点综合整治提升,是全市10个试点项目中综合性较强、改造内容较多的项目。春秀路小区为市属产权,已经房改售房,进行“双试点”,一是根据市政府工作部署,试点市属国企剥离非经营性资产,移交市房地集团管理,确立非经营资产移交的程序、内容、标准等,为全市推广探索经验;二是试点综合整治后建立物业管理长效机制。

按照年初制定的工作计划,年底前胡家园东区要完成多层楼房节能保温工程和配套供暖热力用房建设,在保证冬季供暖基础上加紧供暖管线改造,对小区周边停车进行管理,物业早期介入管理;春秀路小区在年底前要按照“四有”服务标准落实绿化保洁、安全防范、维修维护和停车管理等服务。

目前,胡家园东区已组建了小区自管会,参与综合整治及后期管理;4栋多层楼房节能保温工程已完成,包括外墙保温、屋面加固、门窗更换、楼道内粉刷等工作;热力用房已建设完毕,为保证今冬供暖已启动临时移动热源供热;社区服务用房和地下车库项目已纳入我市“一会三函”支持项目,正在办理前期手续及组织有关招标工作;利用小区外周边道路施划车位157个,已办理公共停车场经营备案手续。

春秀路小区在办理非经营性资产移交同时,市房地集团与祥龙集团达成共识,在双方签订交接协议之前,小区管理权移交市房地集团下属首华物业负责,开始对春秀路小区非经营性资产进驻管理,已落实小区安全防范、绿化保洁、停车管理和维修维护工作。东直门街道组织各方配合对小区进行环境整治,共计拆除违法建设27500平方米,春秀路小区实现为无违建小区。

(三)推进加装电梯试点,解决多层楼房民生问题

我区多层楼房加装电梯工作根据小区实际情况,探索多种实现方式。一是“代建租用”模式。由住宅单元全体业主委托第三方公司作为实施主体,负责增设电梯和维护工作。电梯产权由第三方公司所有,业主以按年缴纳使用费的形式使用。二是“自筹自建”模式。业主自筹资金,委托物业公司或第三方作为实施主体,实施电梯增设工作,后续维修保养费用由业主以协议形式约定分摊,电梯产权归全体业主所有。

目前东城区加装电梯试点工作共有8个单元的8部电梯正在进行中,其中通过“代建租用”模式,和平里一区4号楼4单元成为今年全市第一个通过质监验收、投入使用的加装电梯项目。

(四)探索简易楼腾退改造,保障住用安全

我区现存简易楼共计237栋(不含天坛周边、望坛等已实施征收腾退的项目),约5700户,25万平方米。目前正在结合市专项整治工作要求,研究制定整体实施计划。其中,新中西里20-22号简易楼腾退及环境整治项目已经区政府审议通过,启动实施,拟于12月中旬启动征收预签协议工作,年底基本完成腾退。

确定安定门、景山等街道的简易楼作为申请式腾退的试点,由京诚集团作为实施主体开展前期工作。目前已初步完成工作方案制定、基础数据调查、组织机构组建等工作,依据新总规及老城整体保护工作方案的要求研究制定腾退改造政策。

(五)启动区级试点项目,拓展试点范围

确定了安定门街道宝钞胡同107号院、朝阳门街道朝阳门内大街216-218号和体育馆路街道营房西街1-6号楼作为区级试点项目。制定了工作实施方案,朝阳门内大街216-218号和营房西街1-6号成立了居民自管会,形成居民公约和《自管会服务手册》。三个试点进行了不同程度的项目改造、环境整治工作,明确了下一步综合整治方向,将在楼体节能改造、绿化补植、完善照明和安防设施、引入物业管理等方面继续开展工作。

二、存在的问题

(一)            相关法律法规不完善

房改售房后,产权单位、业主在小区日常管理中权利、义务不清晰,《北京市物业管理办法》对业主缴费义务、业主不履行缴费义务的制约手段不明确,对不履约和违规经营的物业企业的惩处力度较小,相关内容亟需进一步完善;按照《关于北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》规定,北京市机关事业单位不再负担房改房物业服务费用,由职工自行缴纳,而企业单位仍自行承担房改售房后房屋的物业服务责任,不利于树立居民的缴费意识,制约了物业服务市场化进程;按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定,目前房改房业主缴存专项维修资金标准低,很多老旧小区出现住宅专项维修资金余额不足30%且续缴困难的现象。

(二)            部分居民公共责任意识不强

一是体现在改造、建设项目的意愿上难以达成一致。如:在上下水管道更新、多层楼房加装电梯过程中部分居民因担心个人利益受影响不同意实施,难以达成全部同意;二是体现在居民付费意识不强。如:大部分居民同意增设电梯,但不愿付费;欢迎小区由专业物业公司管理,但交费意愿不高。

(三)物业管理成本较高

老旧小区规模小且配套不完善,周边可开发利用资源不足,落实“四有”服务(即有安全防范、有绿化保洁、有停车管理、有维修维护)成本较高,物业运行资金平衡难度大。以胡家园东区和春秀路小区为例,按“四有”服务标准初步测算,高层楼房物业费基本在2/平米.月左右,多层楼房物业费基本在1.5/平米.月左右,居民认为难以接受。目前由业主与物业服务企业签订物业服务合同难度较大,需要一定时间的市场培育,引导业主认知物业,逐渐培养“花钱购买服务意识”。

三、进一步做好老旧小区综合整治工作的建议

下一步,要根据北京市《老旧小区综合整治工作方案(2017-2020)》要求,进一步修改制定东城区老旧小区综合整治工作方案,结合疏解整治促提升(2018-2020)工作计划,持续开展老旧小区综合整治工作。

(一)摸清老旧小区底数,分类组织实施

在北京市明确新阶段老旧小区界定后,要做好全区老旧小区基础数据调查工作,摸清底数、建立台账,为全面推开新阶段老旧小区综合整治工作提供科学依据。在此基础上区分基础类、整治类和提升类或需要腾退改造解危排险类,分别制定实施计划,有序组织实施。

(二)积极探索公有住房管理模式,逐步完善政策

公有住房房改售房后物业费缴纳及住宅专项维修资金缴存、续存、使用等问题需要北京市统一出台相关政府。相关政府部门要结合我区实际认真调查研究,形成专题报告,及时向市相关部门反映,以完善相关政策。

《北京市物业管理办法》已施行七年,从现实需求看,一方面作为办法,法律效力不足,另一方面,其内容已不能满足现实需要。区人大已建议市人大推动《北京市物业管理条例》立法。

(三)健全居民自治组织,完善老旧小区服务管理模式

新阶段老旧小区综合整治秉承“基层组织、居民申请、社会参与、政府支持”的原则,因此无论是前期的综合整治,还是后期引入物业、准物业管理,都需要有居民自治组织的建立、完善和积极发挥作用。政府相关部门要指导街道做好居民自治组织的设立和积极发挥作用,逐步设立、健全居民自治组织,使其在确定小区整治方案及后期管理模式、整治过程居民参与和监督等工作中积极发挥作用,逐渐完善居民自治与专业化管理相结合的服务管理模式。

(四)加大政策宣传力度,逐步提高居民付费意识

要深入细致地做好群众工作,向居民解释清相关政策,让居民看到综合整治和引入物业、准物业管理后自己居住的小区有安全防范、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理的实际收益,以获得群众支持和理解。要充分利用各种场合、媒介加大宣传力度,逐步提高居民公共责任意识和付费获得服务意识,以实现小区管理的长效机制。

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