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东城区楼宇经济发展状况及对策与思路

发布时间:2022-02-11

东城区楼宇经济发展状况及对策与思路

东城区人大常委会副主任 王兆康

当前,楼宇经济已经成为现代服务业发展的重要载体和破解土地制约、提升城市品位、增强综合功能的重要手段,发展潜力巨大。东城区将提升楼宇经济发展质量作为推进经济高质量发展的重要着力点,区人大多次组织委员、代表到中粮置地广场、天鼎218文化金融园、大磨坊文创园、詠园等项目实地视察,通过召开专题座谈会、听取情况报告等方式深入了解楼宇经济发展情况研提发展建议,旨在推动楼宇经济提质增效,推进高质量发展贡献人大智慧力量。

一、东城区楼宇经济发展情况及特点

(一)总体情况

2020年,东城区纳入楼宇经济工作的商务楼宇304,总建筑面积1200万平方米入驻企业2万家,实现三级税收492亿元,实现区级税收93亿元,占区级一般公共预算收入的一半以上,是全区经济主要支撑力量

据高力国际出具的北京甲级写字楼市场概况显示,东城区甲级写字楼总存量约110万平方米,空置率为16.5%,全年空置率同比上涨10个百分点;平均租金10.7元/平/天,全年平均租金同比下降4.2%对比金融街、丽泽商务区等其他市场,我区甲级写字楼市场租金降幅相对较小。预计2021-2022东城区商务楼宇市场新增供应将超过60万平方米(其中,东直门交通枢纽项目14万平、恒基中心8.5万平、西部会馆7.9万平、泓晟国际中心7.6万平、敬业西里项目5.4万平、盈地大厦4.6万平、国赫宫4万平、览海大厦2.6万平、民生金融中心2.6万平、天鸿宝景大厦2.4万平、信通大厦2万平,公交1921项目1.4万平、京宝大厦1万平、东四1517项目0.8万平等),受新增项目及经济形势影响,整体市场空置水平或将出现进一步提升

(二)现状及特点

1、政策体系逐步完善,楼宇经济带已成规模。一是近年来强化政策引导,陆续出台形成“1+5”产业政策体系,从产业、空间、资金、人才、营商环境等五个方面为楼宇经济发展提供全方位、多维度的政策支撑。二是出台《东城区促进楼宇经济发展工作意见》,明确楼宇经济发展的总体目标,是全区楼宇经济发展的指导性文件。三是研究制定促进楼宇经济发展的专项政策2019年出台《东城区促进楼宇经济高质量发展的若干措施》,激励楼宇加快腾笼换鸟,形成产业集聚,提高产出强度,增强楼宇经济发展的内生动力。四是2020年印发《东城区推动楼宇经济高质量发展2020年工作要点》,通过相关政策支持引导,全区各部门重视支持楼宇经济发展,招商中介机构主动配合招商引资、转型运营,已形成全方面多角度的立体发展机制,进一步推动了东城区楼宇经济快速发展。五是2021年修订《东城区促进楼宇经济高质量发展的若干措施》,力促进一步优化高精尖经济结构,实现产业高精尖、产出高强度、物业高回报、企业高效益的楼宇经济提升目标。目前,全区楼宇内汇聚了文化创意产业、金融业、信息服务业等现代服务企业,带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲餐饮等行业发展,以和平里、东直门、建国门、东华门和龙潭为核心的楼宇经济带已成规模。

2、商务楼宇内金融业实现区级税收占比近三成。区发改委提供的2018 年末楼宇数据显示,从楼宇入驻单位的行业划分看,排名前五的行业为批发和零售业,租赁和商务服务业,文化、体育和娱乐业,金融业,房地产业,合计4337 家,占总量的20.4%。其中批发和零售业单位数量最多,共2237 家,占总量的10.5%。从入驻单位实现区级税收的分行业情况看,排名前五的行业为金融业,房地产业,批发和零售业,租赁和商务服务业,信息传输、软件和信息技术服务业,合计实现区级税收60.3 亿元,占总数的75.1%。其中金融业最高,共20.9 亿元,占总数的26%。可见,东城区商务楼宇是产业发展和构建高精尖经济结构的重要空间载体,如何在发展现状的基础上,通过营商环境的持续改善和楼宇的转型升级,不断提高楼宇能效具有重要意义。

3、万米以上楼宇数量占比超过七成。2020年数据显示,东城区建筑面积万平方米以上的商务楼宇216栋,占全区商务楼宇总量的71%,占全区商务楼宇总建筑规模的96%。建筑规模排名前十的商务楼宇分别为:东方经贸城、银河soho、环球贸易中心、民生金融中心、恒基中心、中关村雍和航星科技园、中国石油大厦、农业银行大厦、东环广场和国家能源集团(神华大厦)。

4、商务楼宇地域分布相对集中,亿元楼宇”实现税收占比近七成。2020年数据显示,东城区商务楼宇主要集中在和平里、东直门、建国门、东华门和北新桥5个街道,占全区商务楼宇总量的50%。区级税收亿元楼宇27栋,实现区级税收63亿元,商务楼宇区级税收总量的68%主要集中在和平里建国门两个街道。区级税收亿元楼宇排名前十的分别为:东方经贸城民生银行科技大厦民生金融中心英大国际大厦华夏银行大厦移动通信综合楼哈德门广场安贞大厦环球贸易中心国药大厦

二、楼宇经济发展中存在的问题

(一)楼宇老旧问题突出,楼宇品质有待提升

受制于老城区历史因素和特点,东城区老旧楼宇偏多。从外部环境看,交通、停车等问题影响楼宇发展;从内部环境看,由于楼宇智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高,影响楼宇档次。区投促中心对百余栋楼宇进行摸底调查,数据显示建成10年以上的楼宇占比近80%(20年以上近50%),部分老旧楼宇周边环境、整体形象、配套设施等方面与邻近其他城区众多高品质新项目相比存在一定差距,对企业吸引力不高,亟待改造升级、功能优化。同时,由于楼宇评价指标体系尚未建立,缺乏目标导向,目前楼宇改造提升大多由产权方自发开展,对改造升级的标准和目标研究、定位、指导不足。

(二)楼宇品牌不突出,产业集不明显

东城区楼宇分布较为分散,低端化、同质化问题严重,楼宇主题特色不够突出,缺乏类似朝阳区CBD、西城区金融街等极具品牌效应,能够辐射带动周边经济的地标性高品质楼宇集群,难以形成定位高端、特色明显、运作高效的楼宇经济产业群。一些楼宇业主或投资人重视招租,对楼宇发展与区域经济、产业特色契合度关注不够,同时,整体规划设计不足,对入驻企业缺乏筛选,楼宇入驻企业关联度低,难以形成品牌效应和产业集聚,楼宇招商与产业发展目标匹配度不高。楼宇与政府合作共赢模式尚在探索,大部分楼宇主要以获取租金为主要目的,对入驻企业所属产业、行业、贡献程度并不十分关注,政府部门对楼宇招商驾驭力度有限,主题楼宇、特色楼宇与区域产业结构吻合的目标达成难度大。

(三)楼宇在地纳税率不高,重点企业流失需要关注

一些体量较大的自用楼宇对我区财政收入零贡献,部分楼宇入驻企业在地纳税率不高,异地纳税现象较为突出,需要进一步统筹协调。楼宇入驻企业特别是重点企业作为经济发展的龙头与骨干,对区域税收和经济发展具有重要作用,是形成核心竞争力、聚集优势产业资源、吸引优质人才的关键要素。德勤、毕马威、安永、普华永道四大会计师事务所原有三家在东城区,形成了产业集聚,为东城区吸引龙头企业、集聚高端资源发挥了重要作用。但是2019年德勤会计师事务所因办公空间不能满足其业务拓展需求迁出了东城区,降低了集聚度重点企业流失反映出在对接重点企业、满足企业诉求、优化企业服务等方面还有欠缺,需要予以关注。

(四)缺乏综合性运营公司,楼宇招商方式亟需创新

当前东城区政府已与部分楼宇建立合作关系,楼宇定期提供空置情况等信息其他未建立合作关系的楼宇空置信息主要来源于楼宇疫情防控等工作沟通以及走访调研,全面、及时、准确掌握楼宇空置情况等信息难度较大。政府与楼宇、企业间缺少对接平台,政策、资源信息与企业需求不能及时准确对接。部分楼宇主体虽有意愿,但缺乏改造提升能力,缺乏综合性平台运营公司,统筹相关职能,整合楼宇资源,创新发展模式推动特色发展疫情影响,众多楼宇出现企业退租、不续租、缩减使用面积等情况,虽下调租金空置情况仍有扩大趋势给经济发展带来巨大挑战与此同时也潜生新的发展机遇经过市场竞争,部分贡献低、经营状况不佳、不符合区域产业定位的企业被淘汰,为招优引强提供了宝贵的空间资源。但目前我区楼宇招商手段较为传统,基础调研不,专业化分析不,楼宇招商的精准度、专业性和市场化程度不高,楼宇信息共享不及时,优质资源导入滞后。合作招商机制不完善,职能部门、服务管家、楼宇单位、第三方机构的协同作用发挥不充分,如何建立行之有效的招商激励机制尚在摸索之中。

三、发展对策与思路

针对当前楼宇经济发展中存在的问题,需要立足产业发展规划,优化空间布局,打造楼宇生态,加强宣传推介吸引优质项目入驻,完善机制,推动专业精准招商盘活空置或低效空间资源着力打造高质量、有影响力的主题楼宇和品牌特色楼宇提高产业集聚度推动楼宇经济高质量发展。

(一)坚持目标导向,提升楼宇“集聚度”

要素集聚是发展楼宇经济的基础。后工业化时期,城市和区域之间的竞争会更多地表现为对人流、物流、资金流、信息流等重要要素资源的占有和激烈争夺。只有充分发挥楼宇的要素集聚功能,楼宇经济发展才有更为充足的动力和依托。下一步要结合“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要,做好产业空间布局,明确重点产业发展方向,首先解决“在哪儿招、招什么”的目标问题。聚合优质资源,主攻优势产业,营造集聚态势,有针对性地开展招商,以优势龙头企业带动产业互促互进发展,以产业集群化推动楼宇经济高质量发展,着力实现产业高精尖、产出高强度、物业高回报、企业高效益的楼宇经济提升目标。

1、坚持产业化发展。发挥楼宇经济集群效应,加快推进高端楼宇集聚发展、商圈化发展,不断聚合高端消费、聚焦高端产业,加速形成配套齐全、设施先进的楼宇经济聚集区、商务区积极推动商务楼宇改造升级,加强对楼宇改造升级的指导,加强统筹调度,有针对性地开展楼宇招商工作,促进主导产业集聚和楼宇园区主题特色发展,打造出一批有特色、有亮点、有贡献的品质楼宇。

2、坚持特色化发展。结合文化资源、产业特色、商业氛围、发展战略等,科学定位楼宇的产业功能、特色,通过政府引导、专业招商、特色集聚等方式,“因楼制宜”、“一楼一品”、“一企一策”地引导行业集聚发展,走错位发展、差异化发展、特色发展之路,避免“同质化”竞争。优化激励手段,细化操作规则,进一步提高政策执行力和激励效果,推动楼宇园区改造升级、品质提升。

3、坚持多元化发展。“鸡蛋不能全部放在一个篮子里”,产业发展也一样。要实现楼宇经济的长期、可持续发展,必须不断调整、优化产业结构,实现多产业均衡发展,建立和保持多元化的经济基础。健全机制、完善体系,夯实楼宇工作基础,分级分类,建账立档,梯次打造品质楼宇。探索改造模式,加强前期调查摸底和沟通对接,探索市场化、多元化改造模式,逐步形成新一轮楼宇改造升级示范项目。

  (二)坚持统筹协调,提升产城“融合度”

要坚持产城融合发展,对城市功能、产业业态进行统筹协调和合理布局,为楼宇经济发展提供商务服务、生活服务支撑。

1、以楼宇经济发展推动区域产业结构调整。结合东城产业布局和特色优势精准施策深挖产业发展空间依托高品质物业引进高端产业发展,逐步置换、淘汰落后产,实现楼宇从形态到内涵的升级,从而带动中心城区业态调整、核心商圈的提挡升级。推动城市有机更新和服务配套完善,实现产业要素升级、消费场景创新和产业间协同互动,推动产业布局和城市功能协同融合发展

2、以楼宇经济发展推动区域要素资源集聚。搭建交流合作的信息共享平台,释放高端企业入驻红利,优化楼宇产业生态,完善产业空间内部产业链,提高入驻企业发展质量以及对产业空间的粘度。充分利用商务楼宇对相关企业的吸附作用,能更大规模地实现产业集聚、资本集聚、人才集聚、信息集聚,促进产业链、价值链的延伸,增强产业辐射力、带动力,在东直门、朝阳门、建国门、广渠门地区打造高端楼宇集群,形成带动区域发展的增长极打造楼宇经济发展优势。

(三)坚持分类施策,提升要素“贡献度”

从服务、管理、环境等方面持续优化营商环境,依托高品质楼宇、企业、物业,深化分析,推动精准招商腾笼换鸟盘活低效或空置的存量空间资源着力打造链条式、聚集式、有影响力的主题楼宇和高品质楼宇营造以商招商、产业聚集的发展氛围不断提升楼宇经济的产出和贡献,提高楼宇经济效益。

1、“梯度培育”提总量。加强与高端专业招商机构合作,获取高效招商动态信息,从源头吸引优势项目和上下游关联企业入驻。对区内的楼宇经济发展实行“梯度培育”,加强对重点楼宇的跟踪分析,提前介入、分类施策、个性服务,提升成熟“亿元楼宇”的能级,助推“准亿元楼宇”晋级,扩大“千万元楼宇”的后续储备。

2、“腾笼换鸟”创增量。结合历史文化资源和区内实际情况,依托老厂房、园区等独特楼宇资源,身定制个性化需求,使“旧楼宇”重新焕发“第二春”。结合城市精细化管理和街区有机更新,通过完善配套设施和软硬件水平全面提升商务楼宇品质,主动适应高端企业对产业空间增值服务多样化需求,推动物业服务升级,打造绿色智能生态新型楼宇,增加产业空间吸引力。

3、“因楼制宜”活存量。加强对商务楼宇、产业园区、入驻企业的动态监测与评价,针对现有存量资源,科学制定楼宇整合、改造、提升方案加大政策支持力度,鼓励楼宇产权单位通过包装策划、置换改造等形式,使闲置楼宇、效益不高楼宇等重焕生机,降低楼宇空置率。盘活存量、改造升级,持续赋能低效楼宇,提高产业空间运营效率楼宇综合经济贡献。